Le droit rural a ses complexités et ses particularités. Il existe en effet, différents baux ruraux comme le droit à ferme, le droit à métayage et bien évidemment des exceptions qui sont à connaître.
Le bail à ferme
Plus communément appelé le bail rural, le bail à ferme est un contrat de location de terres ou de bâtiments agricoles. Le bail à ferme applique plusieurs règles automatiquement. Ces règles doivent être respectées par les deux parties, c’est ce que l’on appelle le statut de fermage. Tout d’abord, cela commence par la mise à disposition d’un immeuble à usage agricole, qui va permettre au locataire de pratiquer une activité agricole. Cette dernière peut être de plusieurs sortes comme l’exploitation d’un cycle biologique de caractère végétal ou animal, l’élevage, des activités agricoles… Enfin, le propriétaire doit fixer un loyer.
Les conditions du statut de fermage
Ce statut de fermage s’applique aussi sous certaines conditions bien précises. Celles qui ne sont pas concernées sont la vente d’herbe et la prise en pension d’animaux. La première consiste à vendre l’herbe de l’espace rural à autrui pour qu’il puisse faire paître ses animaux ou réaliser une fenaison. Si cette vente est consentie par le propriétaire et que chaque année, le même acheteur en bénéficie, cela est considéré comme un bail rural. Cependant, s’il y a plusieurs acheteurs et qu’elle est limitée dans le temps, le droit rural ne s’applique pas.
Il existe aussi des baux ruraux exclus du statut du fermage, c’est le cas pour la location de forêts, le bail de petite parcelle de moins d’un hectare, d’une location pour assurer l’entretien d’un terrain à proximité d’un immeuble d’habitation et enfin d’une convention d’occupation précaire.
Le bail à métayage
Le bail à métayage est sous le régime d’un statut de fermage, mais il existe néanmoins des dispositions particulières. Tout d’abord le métayer à le droit de résilier le contrat au bout de trois ans. De plus le métayer à la direction de l’exploitation, cependant le bailleur peut être associé à cette direction en fonction de ce que prévoit le contrat signé. Le bail à métayage, contrairement au bail rural, implique un loyer sous une forme différente. Le propriétaire a aussi la possibilité de demander le partage des produits agricoles et des charges de l’espace rural. Cette spécificité du bail à métayage se réalise selon le principe de la règle du tiercement. (⅓ pour le bailleur et ⅔ pour le métayer). Le prix du bail ne doit pas excéder le tiers de l’ensemble des produits récoltés.
Ce partage peut prendre plusieurs formes, soit en nature ou bien en recettes qui seront partagées entre les deux parties.
En cas d’événements inattendus, le bailleur et le locataire doivent supporter les pertes agricoles sans pouvoir réclamer une contrepartie de l’un ou de l’autre. Malgré cela, c’est le métayer qui dirige l’exploitation, cependant le bailleur peut avoir un rôle de surveillance.
La résiliation du contrat
Pour résilier le contrat de bail à métayage, le métayer doit au plus tard prévenir 18 mois avant la date d’échéance. Le métayer doit expliquer son souhait d’arrêter le bail. Plusieurs raisons sont possibles, une résiliation pour faute, ou pour reprise de l’exploitation agricole ou bien une construction d’une habitation. Si le métayer souhaite résilier en cours de bail, elle est possible tous les trois ans avec un préavis donné dans les délais préétablis. Si pas de résiliation, le bail est tacitement reconduit dans les mêmes termes.
Au final, deux baux ruraux sont à connaître, le bail à ferme et le bail à métayage. Ils ont chacun leurs particularités et leurs exceptions.